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疫后,武汉房价会涨OR跌?
  2020-05-27 23:23:45 点击数:0

疫后,武汉房价会涨还是跌?

说实话,我希望武汉的房价跌,但现在的情况来看,很难。

近期,武汉二手房市场确实传来了降价的消息,传得较多的是这个:

看待武汉二手房降价,得先了解一个大的前提——价格虚高。

回顾历史,2016年货币政策宽松,武汉楼市量价齐升,新房甚至断供,二手房“趁火打劫”,价格一路看涨,有些甚至高到了离谱,有的卖家不惜以违约为代价,也要涨价。经过3年的调控,新房供应充足同时又限价,二手房优势不再,卖家才日渐趋于理智,愿意调低价格促成交。

一些二手房本身已经“年岁已高”,又加上很久卖不动,却价格虚高,那么2020年稍微或大幅跌价卖是顺理成章的。

据统计,武汉在去年12月仅在链家网上的二手房挂牌量就已突破11万套,已经超过了北京和深圳的规模。可以说,今年,武汉二手房市场更多的价格水分将被挤出。

接下来,武汉二手房市场挂牌价将会更趋于理性。同时,也不排除有企业和个人出于资金周转需求诚心卖房。按钟南山院士的推测疫情可能会在4月份结束,那么因资金断裂被迫抛售的二手房将会集中在5-7月,届时有需求的朋友可以积极关注。

福祸相依,疫情之后,反而给一些二手房有新的机遇,比如疫情期间拥有表现较好的物业的二手房,应该还会有涨幅。

那么,新房市场会降价吗?

回顾下近三年武汉楼市的发展走向:

2017年楼市热度爆棚,秒光、半夜开盘、全款买房、茶水费横行,随后2018年,政策“痛下杀手”,保刚需成为调控主基调,充足供应之下,房子不再难抢,市场渐归常态。

2019年,受军运会期间预售管控影响,1209万方的天量供应集中在3个月内争相涌入市场,同时限价松动,不少新房在自身产品力弱,且价格严重脱离区域价值的状态下,成交陷入困境,在配套差、前景差、产品力弱的板块,如黄陂横店、新洲邾城、东西湖三店等,不少项目即使“以价换量”仍无法脱困。一些高价项目,更是深受限购限贷所缚,去化艰难。

可想而知,

(数据来源:中国指数研究院)

数据显示,截止2019年,武汉新建商品住宅总可售量为1776.47万㎡,2019年武汉全年住宅成交2324万㎡,两者仅相差548万㎡。

眼下武汉复工仍然无期,工地更是无法开工,全市项目只能延后入市,截止目前武汉也并未出台预售条件放松政策,建议房企积极评估现有产品条件,抓住时机把精力集中在现有产品的去库存上,反而会得到喘息之机。

受工期影响,今年的市场供应压力相较去年是大幅缓解的,因此新房市场的降价,更可能是部分区域现有产品的让利促销,而不会有太大的动作。

回到降价这个话题,房企通常在什么时候会降价?

缺钱,回笼资金。

那么,2020年房企真的缺钱吗?

武汉是兵家必争之地,截止2019年,先后吸引了60家中国百强房企,15家2000亿级规模房企悉数到位。2019年,从销售统计看,武汉前10强房企市场份额占总量的36%,前30强市场份额占到66%,保利、万科、中建三局领跑。本土企业里中建三局、福星惠誉、武汉地产集团和联投置业各占一席。毋庸置疑的是,头部房企才是武汉市场的绝对主角。

头部房企也会缺钱,但今年不同于往年,疫情期间,央行连发多项“保发展”政策,“定向”的货币政策,正在极力缓解起企业的融资压力,

滨江集团以短期融资劵3.24%的低利率,创下三年来AA+民企新低。

正如恒大全国75折所表现出来的一样,实质性降价其实是不太可能,房企更多的是想抢到疫情结束后的第一批客户。

不可否认的是,对于购房者而言,2020年确实是一个捡漏的机会。二手房市场,不排除有企业和个人出于资金周转需求诚心卖房。新房市场,也可能会有个别企业迫于资金回笼压力降价。但这些都将会是个别现象,而不是全貌。整体来看,

疫情之后,很多声音不看好武汉房价。

下面给出我看好武汉房价的理由。

武汉举国之天元,有“九省通衢”的美誉,中国经济地理中心;两江交汇、三镇鼎立、江汉朝宗、龟蛇对望,大开大合城市地理人文格局更是世界少有。

从地理上看,以武汉为中心、复兴号高铁350公里为时速、1000公里为半径画圆,可3小时内覆盖全国10亿人口和90%经济总量。铁路客运量于2013年超越北京、广州,居大中华区第一。

而且江域孕育了文化传承,武汉的高校资源在全国内数一数二。80所高校,大学生和研究生总数达到107万,办学规模居19个副省级城市以上,居全国第二位。

2、武汉楼市购买力巨大。

数据显示,2019年武汉住房成交20.91万套、2346万㎡,同比分别增长25%和29%,连续9年位居中国城市销量三甲,土地成交金额1766亿元再创历史新高,堪称中国“流量第一城”。

近十年来,武汉房地产经历了3次严格的房地产调控,几乎每一次武汉楼市都是震荡中平稳度过,房价依然还在上涨。这说明武汉有很大的购买需求和客户群体。

自2017年武汉市"五年内留住百万大学生"计划打响了"抢人大战"以来,近三年,武汉人口一直高速增长。根据相关数据统计,截止到2018年,武汉全市常住人口为1108.1万人,人口较2017年增加18.81万人,与2008年的897万相比,十年间增加211.1万,人口增量十分可观。

上图是国外公布的中国「人口山」图,绿色代表增长,红色代表衰退。可以看到,武汉在中部地区人口集聚优势明显。

2019年7月11日,武汉进一步放宽落户政策。其中对大学生落户政策再次进行调整,落户范围不仅覆盖至所有大学生,还全家解决落户。2020年,灾后的武汉势必会在留住人才政策上推出更加强有力的措施。

武汉目前二手房的均价为18409元/平左右,新房均价17326元/平左右,依然还是极具性价比的城市之一。另武汉相对南京、杭州等城市房价还是偏低的,房价依然有很大的上升空间。

2020年,楼市的整体基调是“稳”。住建部表示:着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。

武汉三环内的土地供应越来越稀少已是不争的事实,即使有部分中心城区地块出售,地价也是不断高企,地王频出。高地价项目入市,为保证开发成本和利润,入市价格自然更高。

如果你经历过几轮楼市的涨跌,就会知道它会有一个过程,这个过程都会以降房贷利率为起点,一般不会一次降到位,会持续降。

武汉2016年涨幅超过8000以上,基本都是翻倍涨。背后的主因是国家政策使然,房贷利率打折、首付降低、甚至还有首付贷等。

2017年就开始调控,2018年房贷利率可达6.37%,房价也是达到顶峰。2019年房贷利率降到5.88%,2020年房贷利率LPR转换,LPR是长期下行态势的,将带动房贷利率的下调。后续武汉市场的首套房贷利率应该有宽松的趋势,大力支持刚需购房者。

疫情是偶发事件,发生在哪座城市都不足为奇,武汉初期表现和暴露出理念和管理上的问题,放在整个中国可算中庸成绩,而新的领导班子上台必然会给这座城市带来新的变革和发展动力。

在对冲市场下行措施方面,武汉还未有明显动作,存在一定的政策操作空间。待市场信心恢复,接下来可能会有系列动作:或是限价再进一步放开,或是人才引进进一步放松等,地产调控政策整体会比去年略显宽松。高端市场及限购条件有望放开。

从武汉每年的成交TOP榜单上都可以看到,武汉购房需求主要为刚性需求,且购房需求表现强劲。随着疫情的结束,刚需必然会恢复释放,为楼市带来持续发展动力。

·······

疫情对武汉的影响是巨大的,但也是短期的,我们无法预测明天的武汉会多么美好,但我知道武汉肯定会越来越好。

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