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融资如果真降下“三道红线”,房企弯道超车的
  2020-08-26 23:14:36 点击数:0

近期,市场上有关融资收紧的“三道红线”是绝对的热点话题,和2019年的传言口风相近,但这一次政策细则更明确更具体。

据21世纪经济报道的消息,

如果说以前融资监管措施从房企直接融资到间接融资,政策关上了门还留扇窗,如今如果“三道红线”靴子落地,将信用债、信托、资管产品和海外融资全部纳入监管范围,直接全方位堵死了漏洞。

很快,财联社曝出央行、住建部近期陆续召集部分房企进京面谈,根据一财发布的相关机构分析数据,一众大牌房企很可能在名单之中,被“三道”红线牢牢卡住。

但无论怎么说,“面谈”意味着还有转圜的余地,总比大手一挥,一刀斩下让人猝不及防要好得多。

虽然暂时无法验证传言是否为真,但,房企融资端收紧,将成为一个大概率事件。

该来的终究要到来了。

1

根据传闻中的新规规定,房企将按照“三条红线”被分为“红-橙-黄-绿”四档管理。“三条红线”具体为:

剔除预收款后资产负债率大于70%;

净负债率大于100%;

现金短债比小于1倍;

每一条红线对应的都是房企负债水平的关键判断指标,分别对应整体风险、长期风险、短期风险,可以说是把准了房企的脉。

以2019年6月底的有息负债规模为基准:

三条线都超过的“红色档房企”,将不得增加有息负债规模;

二条线超过的“橙色档房企”,有息负债规模年增速不得超过5%;

一条线超出的“黄色档房企”,有息负债规模年增速不得超过10%;

三条线均在范围内的“绿色档房企”,有息负债规模年增速不得超过15%。

按照这三条红线作为衡量标准,不少头部房企房企全线飘红。

“三条红线”如果落实,至少会产生以下:

过去几年增长迅猛的房企,会因为资债指标超限而融资受限,未来几年会放慢增速。这样一来,房企的销售规模的增速将趋于一致。

土地市场较热的局面可以得到一定程度的缓解,较早开始控制增速的万科、龙湖以及一些国资房企在这样会获得较好的拿地机会。

房企销售额的排名大幅变动的可能性变小,未来可能再也看不到排位猛增挑落传统豪强的黑马了。

土地价格的波动将会降低,房企“拿错地”的可能性变小。

归根结底一句话,

但这个政策说到底只是传闻,据证券时报报道,去年央行做过类似的方案,但是否推出,怎么推出,都没定,特别是很多房企表外负债也没有明确的情况下,这个工具更多是起到引导的作用。

有业内人士称,“监管部门收紧房企融资,主要是防止开发商盲目扩大,定向调控高负债企业。”

02

国内房企的融资渠道,无非是

国内贷款包括了及等。这里面,银行贷款占了大头,主要为房地产开发贷款;非银行金融机构贷款主要为委托贷款、房地产信托等非标融资。

银行开发贷款是中国房地产开发企业最重要的融资工具之一,特点是融资成本低、资质要求严格、资金用途限定等,但近年来面临政策持续收紧的局面。

相比开发贷,信托融资灵活性更高,成为房地产开发企业青睐的融资方式之一, 但融资成本相对更高。

在市场上行周期,加杠杆冲规模是房企无往不利的神器,然而在实现了高速增长之后,不同房企对杠杆的使用逻辑存在差异。

按照房企的发展经过,必然会经历加高杠杆的过程造成恶性循环,也加大了运营风险。

自2016年3季度新一轮调控周期开启,房企的资金来源逐步向方式倾斜,国内贷款及自筹资金占比均有所下降。自2018年定下“房住不炒”的调,地产融资渠道自此越收越紧。

今年年初爆发疫情后,为纾解房企资金周转压力,一些阶段性纾困政策出台,比如延期或分期缴纳土地出让金,降低土地拍卖保证金比例,放宽预售条件等,给地产板块注入强心剂。

土地市场迅速就给了反映,房企抢地现象再现,多地块溢价率超过30%,区域地王时有出现——为了给楼市降温,融资趋势再度收紧。

其实,地产行业的紧箍咒一直都摆在那里——避免房地产过度吸收信贷资金,产生效应。因此我们也能看到,供给侧资金来源此消彼长,发债放量,信托严控。

6月末,银保监会“回头看”的动作已经为下半年的金融监管升级定下了基调。7随后的730会议在重申过去严厉调控基调的同时,增加了三个引人注目的新提法,同时也是三个关于楼市的关键性政策导向:

一、要做好住房保障工作,因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造,着力解决新市民和年轻人的住房问题。

二、发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施

三、要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产。

自8月以来,监管频频开出涉及银行违规“输血”楼市的罚单,甚至不乏千万级天量罚款,足以看出高层对房地产高压政策的严控。

如今看来,三道融资红线的设置,正是近年来针对房地产融资端调控的升级。

3

房地产行业作为一个对资金依赖性很强的资金密集型企业,金融环境的变化将会直接反映到市场上。

除了高喊“活下去”,先知先觉的,已经绕开了不断关闭的大门,寻找可以求生的窗口。

痛,则思变!肉眼可见的是,不少房企已经在融资收紧这件事上做出了应对的探索和动作。

这几年负债率较高的知名房企,已经主动出击,采取策略降负债规模,降融资成本。

今年上半年房企境内融资规模较2019年同期下降4个百分点。其中,受疫情影响,房企境外发债规模占总体的38%,低于2019年同期的50%。也就是说,今年上半年融资规模总体是呈下降趋势的。

粗放式的规模扩张打发已经失效,从二月份的全民营销、线上营销,到现在的跨界营销,各种营销打法推陈出新,不少房企试图用营销盘活存量市场。

更加现实和直接的是,品牌、市场被弱化,销售、渠道被强化,很多项目甚至直接打起了价格战。

部分企业可能受到融资限制,所以短期内会用短债换长债,信用利差会程扩大的趋势。但长期来看,当房企没有规模方面的赶超需求,融资需求也会下降,从而带来长期融资成本的下降趋势。

如果想实现更高的规模增长,需要进入货地比更高的三四线城市。如果监管严控资债指标,对规模有更高诉求的房企将更多增加表外项目。同时,三四线城市更高的货地比,有助于拿地强度不超40%目标的实现。

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